공지사항
약국 임대차 계약시 참고 사항
작성자관리자
작성일2025. 09. 02
조회수144
[핵심 요약]
1.보증금/월세 부가가치세 포함 여부
2.상가임대차보호법상 환산보증금 적용 범위 여부
환산보증금:보증금+(월세*100)
서울 9억
과밀억제권역(수도권)+부산 6.9억
부산 이외 광역시 등 5.4억
기타지역 3.7억
환산보증금 이내는 우선변제권+(차임증액 5%이내 제한)
환산보증금 초과시 임대인과 협의하여 전세권 설정 필요
3.상가 임대차 임차인 권리:우선변제권,대항력,계약갱신요구권 행사 10년,권리금 회수 기회 보장
4.환산보증금 상관없이:대항력,계약갱신요구10년,권리금회수기회보장
5.월세에 대하여 3기 연체한 경우 권리금 회수 보장 불가
6.월세 5%이내 인상 제한은 계약기간 무관 횟수로 제한: 2년 계약이면 2년에 1번 인상, 5년 계약이면 5년에 1번
출처:약사공론/ 임현수팜택스
김 약사: 10월쯤 개국하려고 올초부터 준비하다 드디어 마음에 드는 곳을 발견하였습니다. 그런데 개국이 처음이다 보니 임대차 계약할 때 임대인과 어떤 점에 대해 중요하게 협의해야 하는지, 향후 약국을 양도할 때 보증금이나 권리금 회수 등에 대해 법적으로 보호받기 위해서 어떻게 해야 하는지 등 물어볼 곳이 없어 마땅치 않아 막막합니다.
임 회계사: 간단하게 부가가치세부터 먼저 설명드리겠습니다. 임대차계약서를 보면 보증금과 월세가 기재되어 있는데 월세가 부가가치세 포함 금액인지, 월세 이외 부가가치세를 별도로 지급해야 하는지를 확인하셔야 합니다. 계약서에 특별히 언급되어 있지 않다면 세법에서는 계약서에 기재된 월세에는 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다.
부가가치세가 별도로 언급되어 있지 않다면 월세에 부가가치세가 포함된 것으로 본다는 해석은 임차인인 약국 입장에서는 불리하지 않지만 계약에서 중요한 것은 정확성이므로, 반드시 부가가치세를 확인하셔야 합니다.
김 약사: 네. 그럼 보증금과 권리금에 대해서 법적으로 보호받으려면 어떻게 해야 하나요?
임 회계사: 자, 이제부터 상가임대차보호법에 대해서 간략하게 설명드리겠습니다. 상가임대차보호법상 보호받는 임차인의 권리는 크게 우선변제권, 대항력, 계약갱신요구권 행사기간 10년, 권리금 회수 기회 보호 등 4가지가 있습니다.
이 4가지의 권리를 모두 보호받을 수 있는 것은 아니고 환산보증금이 법적 한도 이내인지 초과인지에 따라 보호받을 수 있는 권리가 달라집니다.
환산보증금은 '보증금+(월세×100)'으로 계산되며, 서울의 경우 9억원, 과밀억제권역 및 부산은 6.9억원, 부산 이외 광역시 등은 5.4억원, 그 외 기타지역은 3.7억원입니다.
환산보증금 이내의 경우 우선변제권을 갖게 되며 차임(월세) 증액도 5% 이내 한도로 제한됩니다. 우선변제권은 임차한 건물이 경공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 앞서서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권 설정을 별도로 하지 않더라도 확정일자를 받으면 우선 변제권을 갖게 됩니다.
약국이 대도시에 위치했거나 문전약국 등의 경우 환산보증금을 초과하는 경우가 많습니다. 환산보증금을 초과하게 되면 확정일자를 받을 수 없습니다. 이런 경우에는 임대인과 협의하여 전세권 설정을 해두면 앞서 설명한 우선변제권과 동일한 효력을 갖게 됩니다.
환산보증금 이내이든 초과이든 관계없이 대항력, 계약갱신요구권 행사기간 10년, 권리금 회수 기회는 보호받게 됩니다.
임대차 계약을 해지하고 신규 임차인을 주선할 때 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위는 법에서 허용하지 않습니다. 권리금 회수를 방해하는 행위로 보지 않는 경우들이 법에 열거되어 있는데, 이 중에서 가장 중요한 것을 하나 짚어드리겠습니다.
임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금 회수 방해 행위에 해당되지 않습니다.
김 약사: 아하, 임차인으로서 월세를 제때 지급해야 권리금을 회수할 수 있는 기회도 보장받는다는 의미인 거죠? 이제 이해했습니다. 환산보증금 이내의 약국을 2년간 임대차 계약을 체결할 예정입니다. 그래도 10년간 임차기간을 일정받을 수 있는 거죠?
임 회계사: 환산보증금을 초과여부와 관계없이 10년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다.
김 약사: 앞에서 차임(월세)는 5% 이내로 인상을 할 수 있다고 했으니 매년 5%이내 인상이 가능하다는 얘기인가요?
임 회계사: 월세의 최대 인상한도의 기준은 1년이 아니라 1회입니다. 따라서 계약기간이 2년이기 때문에 2년에 1번 인상이 가능하다고 할 수 있습니다.
1.보증금/월세 부가가치세 포함 여부
2.상가임대차보호법상 환산보증금 적용 범위 여부
환산보증금:보증금+(월세*100)
서울 9억
과밀억제권역(수도권)+부산 6.9억
부산 이외 광역시 등 5.4억
기타지역 3.7억
환산보증금 이내는 우선변제권+(차임증액 5%이내 제한)
환산보증금 초과시 임대인과 협의하여 전세권 설정 필요
3.상가 임대차 임차인 권리:우선변제권,대항력,계약갱신요구권 행사 10년,권리금 회수 기회 보장
4.환산보증금 상관없이:대항력,계약갱신요구10년,권리금회수기회보장
5.월세에 대하여 3기 연체한 경우 권리금 회수 보장 불가
6.월세 5%이내 인상 제한은 계약기간 무관 횟수로 제한: 2년 계약이면 2년에 1번 인상, 5년 계약이면 5년에 1번
출처:약사공론/ 임현수팜택스
임현수 팜택스 대표.
임 회계사: 간단하게 부가가치세부터 먼저 설명드리겠습니다. 임대차계약서를 보면 보증금과 월세가 기재되어 있는데 월세가 부가가치세 포함 금액인지, 월세 이외 부가가치세를 별도로 지급해야 하는지를 확인하셔야 합니다. 계약서에 특별히 언급되어 있지 않다면 세법에서는 계약서에 기재된 월세에는 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다.
부가가치세가 별도로 언급되어 있지 않다면 월세에 부가가치세가 포함된 것으로 본다는 해석은 임차인인 약국 입장에서는 불리하지 않지만 계약에서 중요한 것은 정확성이므로, 반드시 부가가치세를 확인하셔야 합니다.
김 약사: 네. 그럼 보증금과 권리금에 대해서 법적으로 보호받으려면 어떻게 해야 하나요?
임 회계사: 자, 이제부터 상가임대차보호법에 대해서 간략하게 설명드리겠습니다. 상가임대차보호법상 보호받는 임차인의 권리는 크게 우선변제권, 대항력, 계약갱신요구권 행사기간 10년, 권리금 회수 기회 보호 등 4가지가 있습니다.
이 4가지의 권리를 모두 보호받을 수 있는 것은 아니고 환산보증금이 법적 한도 이내인지 초과인지에 따라 보호받을 수 있는 권리가 달라집니다.
환산보증금은 '보증금+(월세×100)'으로 계산되며, 서울의 경우 9억원, 과밀억제권역 및 부산은 6.9억원, 부산 이외 광역시 등은 5.4억원, 그 외 기타지역은 3.7억원입니다.
환산보증금 이내의 경우 우선변제권을 갖게 되며 차임(월세) 증액도 5% 이내 한도로 제한됩니다. 우선변제권은 임차한 건물이 경공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 앞서서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권 설정을 별도로 하지 않더라도 확정일자를 받으면 우선 변제권을 갖게 됩니다.
약국이 대도시에 위치했거나 문전약국 등의 경우 환산보증금을 초과하는 경우가 많습니다. 환산보증금을 초과하게 되면 확정일자를 받을 수 없습니다. 이런 경우에는 임대인과 협의하여 전세권 설정을 해두면 앞서 설명한 우선변제권과 동일한 효력을 갖게 됩니다.
환산보증금 이내이든 초과이든 관계없이 대항력, 계약갱신요구권 행사기간 10년, 권리금 회수 기회는 보호받게 됩니다.
임대차 계약을 해지하고 신규 임차인을 주선할 때 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위는 법에서 허용하지 않습니다. 권리금 회수를 방해하는 행위로 보지 않는 경우들이 법에 열거되어 있는데, 이 중에서 가장 중요한 것을 하나 짚어드리겠습니다.
임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금 회수 방해 행위에 해당되지 않습니다.
김 약사: 아하, 임차인으로서 월세를 제때 지급해야 권리금을 회수할 수 있는 기회도 보장받는다는 의미인 거죠? 이제 이해했습니다. 환산보증금 이내의 약국을 2년간 임대차 계약을 체결할 예정입니다. 그래도 10년간 임차기간을 일정받을 수 있는 거죠?
임 회계사: 환산보증금을 초과여부와 관계없이 10년의 임차기간을 보장받을 수 있습니다.
김 약사: 앞에서 차임(월세)는 5% 이내로 인상을 할 수 있다고 했으니 매년 5%이내 인상이 가능하다는 얘기인가요?
임 회계사: 월세의 최대 인상한도의 기준은 1년이 아니라 1회입니다. 따라서 계약기간이 2년이기 때문에 2년에 1번 인상이 가능하다고 할 수 있습니다.
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